Wärmepumpen sind im Mietwohnungsbau Standard geworden. Bei der Planung wird ein Punkt aber oft übersehen: die Heizkostenabrechnung. Versorgt eine zentrale Wärmepumpe mehrere Wohnungen, müssen Vermieter den Verbrauch jeder Wohnung erfassen und abrechnen, genauso wie bei einer Gas- oder Ölheizung.
Einfamilienhaus mit einem Mieter
Wird ein Haus komplett an einen Mieter vermietet, gibt es nichts aufzuteilen. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt nur die Verteilung der Kosten einer zentralen Anlage auf mehrere Nutzer. Hat die Wärmepumpe einen eigenen Stromzähler und schließt der Mieter den Stromvertrag selbst ab, entstehen dem Vermieter dafür überhaupt keine Kosten, die er abrechnen müsste.
Mehrfamilienhaus: Die Ausnahme für Wärmepumpen gibt es nicht mehr
Bis Herbst 2024 waren Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpe beheizt werden, von der verbrauchsabhängigen Abrechnung ausgenommen. Diese Ausnahme ist zum 1. Oktober 2024 gestrichen worden. Seitdem gehören auch die Stromkosten der Wärmepumpe zu den Heizkosten, und es gelten die normalen Regeln: 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, in bestimmten älteren Gebäuden sind es fest 70 Prozent.
Für die Abrechnung brauchen Sie also zwei Werte: den Stromverbrauch der Wärmepumpe (am besten über einen eigenen Zähler) und den Wärmeverbrauch jeder Wohnung. Bei Wärmepumpen mit niedrigen Vorlauftemperaturen und Fußbodenheizung sind Heizkostenverteiler meist nicht geeignet. Hier kommen in der Regel Wärmemengenzähler zum Einsatz.
Die Nachrüstfrist ist abgelaufen
Für Wärmepumpen, die schon vor dem 1. Oktober 2024 in Betrieb waren, galt eine Übergangsfrist: Die Verbrauchserfassung musste bis zum 30. September 2025 nachgerüstet werden. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Wärmepumpe betreiben und bisher nicht wohnungsweise messen, sollten Sie das jetzt nachholen.
Bis Ende 2026 muss alles fernablesbar sein
Eine zweite Frist steht unmittelbar bevor: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Geräte, die noch vor Ort abgelesen werden, müssen bis dahin nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Wer jetzt Wärmemengenzähler für seine Wärmepumpe einbaut, sollte deshalb gleich funkfähige Geräte wählen.
Monatliche Verbrauchsinformation (UVI)
Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, müssen Sie Ihren Mietern jeden Monat eine unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) bereitstellen. Von Hand ist das kaum zu leisten. Üblich ist ein Datensammler im Gebäude, der die Zähler automatisch ausliest und die Werte an ein Portal überträgt. Daraus entstehen die monatlichen Verbrauchsinformationen und am Jahresende die Heizkostenabrechnung. Diesen Ablauf bildet Digitalmessdienst ab, von den Messgeräten bis zum Portal.
Warmwasser nicht vergessen
Bereitet die Wärmepumpe auch das Warmwasser zentral, müssen die gemeinsamen Kosten auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden, und der Warmwasserverbrauch jeder Wohnung muss ebenfalls gemessen werden. Planen Sie die Messtechnik deshalb für die gesamte Anlage, nicht nur für die Heizung.
Was passiert, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird?
Mieter dürfen ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten dann um 15 Prozent kürzen. Fehlt die vorgeschriebene Fernablesbarkeit oder die monatliche UVI, kommt ein Kürzungsrecht von 3 Prozent hinzu. Bei mehreren Wohnungen und steigenden Strompreisen summiert sich das schnell.
Ausnahmen
Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können Vermieter und Mieter eine abweichende Regelung vereinbaren. Ohne eine solche Vereinbarung gilt die HeizkostenV aber auch hier.
Außerdem entfällt die Pflicht bei Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr sowie dann, wenn die Messtechnik unverhältnismäßig teuer wäre. Das ist der Fall, wenn sich die Kosten nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen amortisieren. Eine pauschale Ausnahme für Wärmepumpen gibt es nicht mehr.
Fazit
Wer eine zentrale Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus betreibt, benötigt eine wohnungsweise Verbrauchserfassung, ab 2027 durchgehend fernablesbar, und muss monatlich informieren. Am einfachsten ist es, das beim Einbau oder bei der nächsten Modernisierung gleich mitzuplanen.
Sie sind unsicher, welche Messgeräte Ihre Anlage braucht? Sprechen Sie bitte Ihren lokalen Heizungsbauer an.